飲食店を開業しようと思ったときに、物件の選び方には2つあります。

ひとつが「スケルトン物件」への入居で、もうひとつが「居抜き物件」への入居です。

スケルトン物件とは、店舗内の床・壁・天井・内装・設備など何もない状態で入居し、入居後に内装や設備を自分で設置するもの。

居抜き物件は、物件の前の入居者が利用していた内装や設備をそのまま譲り受ける物件であり、以前の店舗をそのまま利用できます。

この居抜き物件を譲渡する時には「造作価格」という費用がかかります。居抜き物件を出す場合や、居抜き物件を契約する場合には、必ず抑えておきましょう。

ここでは、造作価格の意味や仕組み、注意すべきポイントなどを紹介します。

 

造作価格とは？

造作価格の意味

居抜き物件の契約をする時に出てくる「造作価格」とは、具体的にはどういった費用のことをいうのでしょうか？

造作価格とは、その言葉の通り店舗の「造作」にかかる費用のことです。

造作とは、飲食店の壁や天井、トイレ、エアコン、厨房設備などのことをいいます。

居抜き物件の造作は、前の店舗のオーナーが費用を出して設置しています。

その内装や設備をそのまま利用するために、前のオーナーから買い取る、つまり造作譲渡をするために支払う費用を造作価格というのです。

 

通常、不動産の手続きでは、大家さんとオーナーの間での契約となりますが、造作譲渡においては前オーナーと新しいオーナーでのやり取りとなります。

居抜き物件はコストを抑えられるので、低コストで店舗を開店したい人におすすめの方法ですが、造作譲渡・造作価格によってコストが大きくなる可能性もあるので注意が必要です。

 

造作価格はざっくりとした計算で決まる

造作価格というのは、居抜き物件の内装や造作、中古の設備の価格のことです。

中古の価格なので、その金額というのは明確な基準があって決定されたものではなく、ざっくりとした計算で行われていることが多いです。

実際、造作価格というのは「〇年使用しているから元の価格の〇％」という風に明確な基準によって計算されているわけではなく、ひと山いくらで計算されます。

ですので、造作価格を見てもどうやって金額が決まっているのか、その費用が高いのか低いのかもわからない人も多いと思います。

 

造作価格には別の意味がある

造作価格は、あくまで周辺の相場や大体の感覚によって金額が決まっています。だからこそ、高く感じるかもしれません。

この金額には、譲渡する造作物の費用以外の金額も含まれているからです。それは、「権利金」「交渉権獲得金」というものです。

人気のある立地では、居抜き物件を希望する事業者は多くなります。希望者が増えることで、オーナーは交渉において有利になります。

中古の造作を売却するだけの金額よりも高い費用をつけることができ、その費用を支払う希望者にのみ居抜き店舗を譲るということなのです。

ですので、造作価格はただの中古の内装や設備費用だけでなく、オーナーへの権利金という意味があるのです。

逆にいうと、人気のない立地だったり居抜き店舗自体に魅力がない場合には交渉獲得金の意味はないので、

造作価格を下げられる可能性があります。実際、造作価格が無料の店舗もあります。

 

造作価格の決定時期は？

店舗を退去する時には、契約にもよりますが解約期日の大体3〜6か月前に解約通知を出さなくてはなりません。

つまり、居抜き物件での造作譲渡を行う場合には、解約通知を出してから解約までの3〜6か月で入居するオーナーと譲渡の契約を行わなくてはならないことになります。

造作価格が決まるのもこの造作譲渡を行うと決めるタイミングです。

退居予定日までに次の入居者が決まらなかった場合には、前オーナーはスケルトン工事をする必要が出てきます。

スケルトン工事は契約期間内で行わなくてはいけないので、さらに短い期間で次の入居者を決めなくてはいけないのです。

だからこそ、前オーナーはなるべく早く入居オーナーを決めたいのが実情だと思います。

こういった事情があるので、造作価格というのは解約日が近づくにつれて下がる傾向にあります。

人気のない立地だったり、次のオーナーが決まりにくそうな場合には、契約期間を考慮して造作価格を下げる交渉も起こりえます。

 

造作価格決定のポイント

造作価格に決まったものはなく、あらゆる要素によって変化します。

造作価格が変わる理由では以下のような要因があります。

 

使用年数

居抜き物件に入居するオーナーは、できるだけきれいな店舗に入居したいと考えています。

厨房設備が新しく、油汚れやタバコのヤニなどがない店舗であれば、それだけ高い造作価格が設定されます。

10年以上など、長年使用した店舗は入居希望者が集まりにくく、造作価格も下がる傾向にあります。

 

立地

飲食店において立地というのは、とても大事な要素です。立地によって人通りが変わり、それによって集客力が変わってくるからです。

具体的には、駅前や繁華街の近く、商業施設の近くなど、人が多く集まる立地のお店は、特に多くの希望者が集まる傾向にあります。

造作価格は家賃によっても上下しますので、こういった人気の土地では、造作価格が上がる傾向にあります。

造作価格を抑えたいという人は、人気の土地を避けるのもよいかもれません。

 

面積

造作価格は面積でも変わります。というのも、広いお店はチェーン店などの法人が利用できるので、価格が上がる傾向にあるのです。

また、面積が大きくなればその分、設備や厨房機器も多くなるので、造作価格も大きくなるのです。

法人であれば減価償却費としても造作費用を計上できるので、金額に関するハードルも下がる傾向にあります。

狭いお店になると、逆に個人店が入居する傾向があるので、その分価格が下がります。

 

設備

店内の設備によっても、造作価格は変わります。新しくきれいな設備がある場合には、その分価格は高くなります。

床や空調、ダクト、グリストラップなどきれいであれば、造作価格が上がる可能性があります。

設備のなかに故障品などがある場合には、造作価格は下がることになります。

また、不用品などがある場合も、その処分費用がかかるので下がる傾向があります。

 

造作譲渡のメリット

通常の賃貸契約であれば、前の物件のオーナーは退去時に造作を撤去する「原状回復」を行わなくてはなりません。

大きな費用をかけて作った店舗の造作を、また費用をかけて解体しなくてはいけないのです。

 

ここに大きな無駄が発生します。

造作譲渡では、この無駄なコストを削減するとともに、次の入居者が造作を整える費用を抑えることができます。

造作譲渡は、退去するオーナー、入居するオーナーどちらにもメリットが大きいといえるのです。

前オーナーは造作のすべてを譲る必要はなく、自分で利用したいものや売りたくないもの、

次の店舗に持っていきたいものは対象から外すことができます。

 

造作譲渡契約の注意点

では、造作譲渡契約はどのようにすべきでしょうか？その場合に注意すべきことはなんでしょうか？

 

造作譲渡項目書を作ろう

居抜き物件を決める時には、内見をすることになりますが、その時点で店内にあるテーブルや椅子などの什器、各種設備、厨房機器などを造作譲渡後に利用できるとは限りません。

居抜き物件の契約内にそれらが含まれない場合があるからです。

テナントの前オーナーは店を退去する時に、居抜き物件のなかの設備や厨房機器から好きなものを持ち去ることができるからです。

また、リースで借りている設備などもあります。

だからこそ、造作譲渡契約にどのような設備や機器が含まれるのか、という点を明確にしなくてはなりません。

それが「造作譲渡項目書」です。

造作譲渡をする時には、造作譲渡項目書を作りましょう。

 

造作譲渡項目書の内容

 

造作譲渡契約にはどのような造作物が含まれるのか、造作物の有料・無料、何がリース契約の設備なのか、各造作物の造作価格はいくらかなどを明確にするのが造作譲渡項目書です。

造作譲渡項目書は不動産会社が作っていることが多いですが、もしないようなら入居希望者が造作譲渡項目書を作成を依頼しましょう。

造作譲渡項目書には、以下のような内容を記載します。

• 無償の造作物の一覧
• 有償の造作物の一覧とその価格
• リース契約の造作物
• 支払い期日
• 譲渡期日
• 支払い方法
• 遅延処置
• 造作物についての契約不適合責任
• 原状回復義務の所在
• 善管注意義務
• 危険負担

こういったポイントを明確にしておくことで、認識の相違によって起こる譲渡後のトラブルを防ぐことができます。

これらの契約書には、造作物の危険負担をどちらが行うか、契約解除の条件なども記載されることになるので、無償譲渡だった場合にも造作譲渡項目書は作成しましょう。

 

契約書は細かく作成する

 

造作譲渡項目書に記載する物件内の造作物は、抜け漏れがないようにしましょう。

よく「造作一式」「厨房機器一式」と記載している契約がありますが、できるだけ細かく記載したほうがよいです。

大体で造作物を記載してしまうと、抜け漏れが発生し、後々にトラブルになってしまいます。

店内にある造作物で対象となるものは全て記載するべきです。

リース品はあるか、故障品がないかなども細かくチェックするようにしましょう。

 

貸主や管理会社の許可はあるか

退去オーナーは、居抜きでの譲渡を考えている場合には、貸主や管理会社から必ず許可を取る必要があります。

賃貸契約書に原状回復が記載されている場合、基本的には居抜きでの譲渡はできません。

その場合には、退去オーナーは貸主や管理会社に相談することで、居抜きを許可してもらえる可能性があります。

また、入居希望者も契約の前に確認しておくようにしましょう。

もしかしたら現状回復が必要な物件にも関わらず、居抜きで話が進められているかもしれません。

 

まとめ

造作価格の意味や造作価格決定のポイント、契約の注意点などを解説しました。

お店を居抜き物件として出したい人、居抜き物件を探していてこれから契約をしようとしている人に参考にしていただければと思います。

造作価格というのは、明確な基準があるわけではないので、納得する金額で契約するためには交渉が必要です。

また、抜けや漏れがあると後々トラブルになってしまいます。なるべく契約時に細かく決めておくようにしましょう。